Como fazer Inventário com Contrato de Compra e Venda

Para realizar um inventário com contrato de compra e venda, mesmo que o imóvel não esteja formalmente no nome do falecido, o primeiro passo é reunir toda a documentação disponível, como o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento e documentos do imóvel. É crucial contratar um advogado especializado em inventários para orientar o processo. O inventário pode ser judicial ou extrajudicial, dependendo da existência de litígios ou menores envolvidos. O que entra no inventário são os direitos possessórios sobre o imóvel, e não a propriedade em si. Caso o falecido não tenha quitado o imóvel, apenas as parcelas pagas até a data do falecimento entram no inventário.

Nesse artigo…

O Que é Inventário e Qual Sua Importância
Contrato de Compra e Venda: O Que Você Precisa Saber
Imóvel com Contrato de Compra e Venda Entra no Inventário?
O Que Fazer Antes de Iniciar o Inventário: Análise Preliminar
Regularização do Imóvel: O Caminho Para a Propriedade
Passo a Passo do Inventário com Contrato de Compra e Venda
Custos Envolvidos no Inventário e Regularização
Cessão de Direitos Hereditários: Uma Alternativa
Direito de Preferência dos Herdeiros
Checklist Prático Para Fazer o Inventário
Exemplo: A Saga do Contrato de Gaveta da Família Souza
Mitos e Verdades
FAQ
Conclusão

Inventário com Contrato de Compra e Venda: Guia Completo para Herdeiros

Olá! Se você chegou até aqui, provavelmente está se perguntando como lidar com um inventário que envolve um contrato de compra e venda, também conhecido como “contrato de gaveta”. Essa é uma situação bastante comum no Brasil, e pode gerar muitas dúvidas e inseguranças. Mas não se preocupe, estamos aqui para te ajudar a entender todo o processo e garantir que seus direitos sejam preservados.

É importante saber que, apesar dos desafios, é possível realizar o inventário mesmo quando há apenas um contrato de compra e venda. O objetivo deste artigo é apresentar um guia completo e prático sobre como lidar com essa situação, desde a análise inicial do imóvel até a transferência dos direitos para os herdeiros.

O Que é Inventário e Qual Sua Importância?

Primeiramente, vamos entender o que é inventário. O inventário é o processo de levantamento e partilha dos bens de uma pessoa falecida. Esse processo pode ser judicial, quando há litígio, ou extrajudicial, que é mais rápido e simples, feito em cartório, se todos os herdeiros estiverem de acordo.

Mas, por que fazer o inventário? Existem algumas razões cruciais:

Transferir legalmente os bens aos herdeiros.
Evitar multas e juros sobre o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Possibilitar a venda dos bens.

Contrato de Compra e Venda: O Que Você Precisa Saber

O contrato de compra e venda é o acordo entre o vendedor e o comprador para a transferência de um imóvel. É fundamental entender que um contrato não registrado, o famoso “contrato de gaveta”, é válido entre as partes, mas não garante a propriedade perante terceiros.

Dessa forma, a boa-fé nas negociações é essencial para evitar problemas futuros.

Imóvel com Contrato de Compra e Venda Entra no Inventário?

A resposta é sim! Mesmo que o imóvel não esteja registrado no nome do falecido, o direito sobre o imóvel (a posse) pode ser inventariado. Nesses casos, o que entra no inventário são os direitos possessórios, não a propriedade em si.

Para descrever o imóvel no inventário, é preciso abrir um tópico específico para “Direitos Aquisitivos” ou “Posse” e detalhar a origem da posse, ou seja, o contrato de compra e venda.

O Que Fazer Antes de Iniciar o Inventário: Análise Preliminar

Antes de mais nada, é crucial realizar uma análise preliminar do imóvel. Essa etapa, conhecida como Due Diligence Imobiliária, é fundamental para verificar a situação do imóvel antes de iniciar o processo.

Levantamento de Documentos: Reúna o contrato de compra e venda, carnê de IPTU, comprovantes de pagamento, entre outros.
Consulta na Matrícula do Imóvel: Verifique quem é o proprietário registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Certidões Negativas: Obtenha certidões de débitos fiscais e ações judiciais para identificar possíveis pendências.

Regularização do Imóvel: O Caminho Para a Propriedade

Após a análise preliminar, o próximo passo é regularizar o imóvel. Existem algumas formas de fazer isso:

Adjudicação Compulsória: Utilize essa alternativa quando o vendedor se recusa a transferir o imóvel após a quitação do contrato. Para isso, é necessário ter o contrato quitado, cláusula de irretratabilidade e notificar o vendedor. Caso necessário, entre com uma ação judicial para obrigar o vendedor a transferir a propriedade.
Usucapião: Em situações onde não há outra forma de regularizar o imóvel, o usucapião pode ser a solução. É preciso ter a posse mansa, pacífica e ininterrupta por um período de tempo, que varia conforme o tipo de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural). O usucapião extrajudicial é um procedimento mais rápido feito no cartório.
Reurb (Regularização Fundiária): Verifique se o imóvel está em área de Reurb, que são projetos municipais para regularização de áreas informais.

Passo a Passo do Inventário com Contrato de Compra e Venda

Com o imóvel analisado e, se possível, regularizado, siga este passo a passo para realizar o inventário:

1. Reúna a Documentação Necessária:

Documentos pessoais do falecido e dos herdeiros.
Certidão de óbito.
Contrato de compra e venda.
Documentos do imóvel (IPTU, etc.).

2. Contrate um Advogado Especializado:

Contar com um profissional experiente é crucial para orientar o processo. Busque indicações, verifique a experiência do advogado e negocie os honorários.

3. Escolha o Tipo de Inventário:

Defina se será judicial ou extrajudicial, conforme os critérios de cada tipo.

4. Pague o ITCMD:

Calcule o imposto, verifique as alíquotas em cada estado e avalie as possibilidades de isenção.

5. Realize a Partilha dos Bens:

Elabore o plano de partilha e obtenha a concordância de todos os herdeiros.

6. Registre a Partilha no Cartório de Imóveis:

Transfira os direitos sobre o imóvel para os herdeiros.

Custos Envolvidos no Inventário e Regularização

É fundamental estar ciente dos custos envolvidos no inventário e na regularização do imóvel:

Custos do Inventário:
- Honorários advocatícios.
- Taxas de cartório (se for extrajudicial).
- ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Custos da Regularização:
- Taxas de cartório para registro da adjudicação compulsória ou usucapião.
- Custas judiciais (se houver ação judicial).
- Impostos (ITBI, etc.).

Para facilitar o planejamento financeiro, avalie a possibilidade de venda de bens para levantar fundos, e verifique as opções de parcelamento de impostos e taxas.

Cessão de Direitos Hereditários: Uma Alternativa?

A cessão de direitos hereditários é a transferência dos direitos sobre a herança para outra pessoa. Essa pode ser uma alternativa interessante em alguns casos, mas é preciso ponderar as vantagens e desvantagens:

Vantagens: Possibilidade de obter recursos rapidamente, evitar o inventário.
Desvantagens: Risco de desvalorização dos direitos, necessidade de anuência dos herdeiros.

Para fazer a cessão de direitos hereditários, é necessário formalizar o processo por escritura pública e notificar os demais herdeiros, que têm direito de preferência.

Direito de Preferência dos Herdeiros

Ao vender a sua parte na herança, lembre-se que os outros herdeiros têm o direito de preferência, ou seja, a prioridade na compra. Para exercer esse direito, é preciso notificar formalmente os demais herdeiros, informando as condições da venda.

Os herdeiros têm um prazo para manifestar o interesse na compra (geralmente 180 dias). Se o direito de preferência não for respeitado, a venda pode ser anulada.

O Papel do Corretor de Imóveis em Imóveis de Inventário

O corretor de imóveis desempenha um papel importante na avaliação do imóvel em inventário com contrato de compra e venda. Ele pode auxiliar na organização dos documentos e na regularização do imóvel, além de identificar os desafios na comercialização e encontrar compradores.

Mediação de Conflitos Entre Herdeiros

Em muitos casos, a mediação é uma ferramenta valiosa para evitar longas e custosas batalhas judiciais. O mediador facilita o diálogo entre os herdeiros e ajuda a encontrar soluções que atendam aos interesses de todos. A mediação é mais rápida, econômica e preserva as relações familiares.

Herança Digital: Um Novo Desafio

Com o avanço da tecnologia, a herança digital se tornou um novo desafio. A herança digital inclui contas online, e-mails, redes sociais, milhas, criptomoedas, entre outros ativos digitais. É importante saber como acessar e partilhar esses bens entre os herdeiros, seguindo os procedimentos legais para obter acesso às contas e ativos digitais do falecido.

Checklist Prático Para Fazer o Inventário

Para te ajudar a organizar o processo, preparei um checklist prático:

[ ] Reunir todos os documentos pessoais do falecido e dos herdeiros.

[ ] Obter a certidão de óbito.

[ ] Levantar o contrato de compra e venda e comprovantes de pagamento.

[ ] Consultar a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.

[ ] Obter certidões negativas de débitos fiscais e ações judiciais.

[ ] Contratar um advogado especializado em inventários.

[ ] Notificar os demais herdeiros sobre a intenção de venda (se for o caso).

[ ] Escolher o tipo de inventário (judicial ou extrajudicial).

[ ] Pagar o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).

[ ] Elaborar o plano de partilha.

[ ] Registrar a partilha no cartório de imóveis.

Exemplo: A Saga do Contrato de Gaveta da Família Souza

Dona Maria, uma senhora batalhadora, sempre sonhou em deixar um lar para seus filhos, Pedro e Ana. Em 1995, comprou um terreno no bairro Novo Horizonte por meio de um contrato de compra e venda, o famoso “contrato de gaveta”, pois a documentação do loteamento ainda estava pendente de regularização.

Dona Maria construiu uma casa simples, mas aconchegante, onde criou seus filhos. Infelizmente, em 2020, Dona Maria faleceu. Pedro e Ana se viram diante da necessidade de fazer o inventário, mas logo surgiu a dúvida: como inventariar um imóvel que não tinha escritura, apenas um contrato de gaveta?

O Desafio do Inventário

Pedro, o mais velho, procurou a advogada Dra. Renata, especialista em direito de sucessões, para entender o que poderia ser feito. A Dra. Renata explicou que, mesmo sem a escritura, era possível incluir os direitos possessórios sobre o imóvel no inventário. “O contrato de compra e venda é um documento válido que comprova a posse e a intenção de adquirir o imóvel”, explicou a advogada.

Reunindo os Documentos: O primeiro passo foi reunir todos os documentos relacionados ao imóvel: o contrato de compra e venda original, os comprovantes de pagamento das parcelas (ainda bem que Dona Maria guardava tudo!), contas de água e luz, e o histórico de IPTU pago.
Inventário Judicial: Como Pedro e Ana concordavam com a partilha, o inventário poderia ser feito de forma extrajudicial, ou seja, diretamente no cartório, o que seria mais rápido e barato. No entanto, a Dra. Renata alertou que, caso surgisse algum desentendimento, seria necessário recorrer ao inventário judicial.
Direitos Possessórios: A advogada explicou que o que entraria no inventário seriam os direitos possessórios de Dona Maria sobre o imóvel, e não a propriedade em si. “É como se vocês estivessem herdando o direito de buscar a regularização do imóvel”, esclareceu.

A Regularização do Imóvel

Com o inventário em andamento, Pedro e Ana decidiram que queriam regularizar a situação do imóvel. A Dra. Renata apresentou algumas opções:

Usucapião: Se eles conseguissem comprovar a posse mansa e pacífica do imóvel por mais de 15 anos, poderiam entrar com uma ação de usucapião para obter a escritura definitiva.
Adjudicação Compulsória: Se o vendedor original do terreno ainda estivesse vivo e concordasse em transferir o imóvel, poderiam entrar com uma ação de adjudicação compulsória para obrigá-lo a lavrar a escritura.
REURB (Regularização Fundiária Urbana): Como o bairro Novo Horizonte estava passando por um processo de regularização fundiária, Pedro e Ana poderiam aderir ao programa da prefeitura para obter a escritura de forma mais simplificada.

A Cessão de Direitos Hereditários

Enquanto Pedro e Ana decidiam qual caminho seguir para regularizar o imóvel, surgiu uma proposta de um investidor interessado em comprar os direitos sobre o imóvel. A Dra. Renata explicou que eles poderiam fazer uma cessão de direitos hereditários, ou seja, vender os direitos que eles haviam herdado para esse investidor.

Escritura Pública: A cessão de direitos hereditários precisaria ser feita por escritura pública em um tabelionato de notas, e todos os herdeiros (no caso, apenas Pedro e Ana) precisariam concordar.
Direito de Preferência: A advogada alertou que, se houvesse outros herdeiros (o que não era o caso), eles teriam direito de preferência na compra dos direitos.
Impostos: A Dra. Renata explicou que, como a cessão seria onerosa (ou seja, com pagamento), incidiria o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) sobre o valor da transação. Se a cessão fosse gratuita (doação), incidiria o ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).

Final Feliz

No final, Pedro e Ana decidiram vender os direitos sobre o imóvel para o investidor, que se comprometeu a dar continuidade ao processo de regularização. Com o dinheiro da venda, eles puderam investir em seus próprios sonhos, sabendo que haviam honrado o legado de Dona Maria e garantido um futuro melhor para si.

Lições da História

A história da família Souza ilustra que, mesmo diante de um “contrato de gaveta”, é possível realizar o inventário e garantir os direitos dos herdeiros. No entanto, é fundamental:

Buscar orientação jurídica especializada para analisar a situação e encontrar a melhor solução.
Reunir todos os documentos relacionados ao imóvel.
Considerar as opções de regularização (usucapião, adjudicação compulsória, REURB).
Avaliar a possibilidade de cessão de direitos hereditários como uma alternativa para realizar o patrimônio.

Com conhecimento e planejamento, é possível transformar um “contrato de gaveta” em uma herança valiosa e segura.

Mitos e Verdades: Inventário com Contrato de Compra e Venda

Mito: Não é possível fazer inventário de um imóvel que possui apenas contrato de compra e venda. (Incorreto)
- Falso. É possível inventariar os direitos possessórios decorrentes do contrato, mesmo que não haja escritura. O que será transmitido aos herdeiros são os direitos aquisitivos sobre o bem.
Verdade: O contrato de compra e venda (“contrato de gaveta”) tem validade jurídica para fins de inventário.
- Verdadeiro. O contrato comprova a intenção de compra e venda e a posse do imóvel, permitindo a inclusão dos direitos no inventário.
Mito: O inventário com contrato de compra e venda garante a transferência imediata da propriedade do imóvel aos herdeiros. (Incorreto)
- Falso. O inventário transfere os direitos possessórios, mas a propriedade só será adquirida após a regularização do imóvel, através de usucapião, adjudicação compulsória ou outro meio legal.
Verdade: É necessário apresentar o contrato de compra e venda e os comprovantes de pagamento no processo de inventário.
- Verdadeiro. Esses documentos comprovam a posse e os direitos do falecido sobre o imóvel, sendo essenciais para o inventário.
Mito: Se o falecido não quitou o contrato de compra e venda, o imóvel não pode ser inventariado. (Incorreto)
- Falso. Podem ser inventariadas somente as parcelas pagas até a data do falecimento. Os herdeiros podem decidir quitar o restante para adquirir a totalidade dos direitos sobre o imóvel.
Verdade: A presença de um advogado é fundamental para realizar o inventário com contrato de compra e venda.
- Verdadeiro. O advogado pode orientar sobre os procedimentos legais, analisar a validade do contrato e auxiliar na regularização do imóvel.
Mito: É possível vender o imóvel durante o inventário com contrato de compra e venda sem autorização judicial. (Incorreto)
- Falso. Para vender o imóvel durante o inventário, é necessário obter autorização judicial ou extrajudicial. A venda pode ser feita por cessão de direitos hereditários ou por compra e venda, dependendo da situação e da concordância dos herdeiros.
Verdade: A cessão de direitos hereditários é uma forma de transferir os direitos sobre o imóvel durante o inventário.
- Verdadeiro. A cessão deve ser feita por escritura pública e requer a anuência dos demais herdeiros.
Mito: A regularização do imóvel (usucapião, adjudicação compulsória, Reurb) é feita dentro do processo de inventário. (Incorreto)
- Falso. A regularização é um procedimento à parte, que pode ser realizado simultaneamente ao inventário.
Verdade: Existem impostos a serem pagos no inventário com contrato de compra e venda.
- Verdadeiro. Incide o ITCD sobre a transmissão dos direitos possessórios. Se a transmissão for considerada onerosa (cessão de direitos com pagamento), pode incidir também o ITBI.

FAQ: Como Fazer Inventário com Contrato de Compra e Venda

O que é um inventário de imóvel com contrato de compra e venda? O inventário de um imóvel com contrato de compra e venda é o processo de levantamento e transferência dos direitos sobre um imóvel que não possui escritura definitiva, apenas um contrato, para os herdeiros. Esse contrato, também conhecido como “contrato de gaveta”, comprova a intenção de compra e venda, mas não garante a propriedade legal até que seja feito o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
É possível fazer inventário apenas com o contrato de compra e venda? Sim, é possível. O que entra no inventário não é a propriedade em si, mas os direitos possessórios e aquisitivos sobre o imóvel. Esses direitos têm valor econômico e podem ser transferidos aos herdeiros.
Quais documentos são necessários para iniciar o inventário com contrato de compra e venda?
- Contrato de compra e venda
- Comprovantes de pagamento das parcelas
- Documentos pessoais do falecido (RG, CPF, certidão de óbito)
- Documentos dos herdeiros (RG, CPF, comprovante de residência)
- Certidão negativa de débitos municipais e federais
- Outros documentos que comprovem a posse e os direitos sobre o imóvel.
O que acontece se o falecido não quitou o contrato de compra e venda? Se o imóvel não foi totalmente pago, apenas as parcelas pagas até a data do falecimento entram no inventário. Os herdeiros podem decidir quitar o restante para adquirir a totalidade dos direitos sobre o imóvel.
Preciso de advogado para fazer o inventário com contrato de compra e venda? Sim, a presença de um advogado é crucial. Ele pode orientar sobre os procedimentos legais, analisar a validade do contrato, e garantir que todos os direitos sejam resguardados. Além disso, o advogado pode auxiliar na regularização do imóvel, como através de ações de usucapião ou adjudicação compulsória.
Quais são os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?
- Falta de registro: O comprador não é legalmente o proprietário até que o registro seja feito.
- Dificuldade na regularização: O processo de regularização pode ser complexo e demorado.
- Disputas: Existência de disputas judiciais sobre o imóvel.
- Dívidas do vendedor: O imóvel pode ser usado para quitar dívidas do vendedor.
Como regularizar um imóvel com contrato de compra e venda?
- Adjudicação compulsória: Ação judicial para obrigar o vendedor a transferir o imóvel.
- Usucapião: Ação judicial para adquirir a propriedade pela posse prolongada.
- Reurb (Regularização Fundiária Urbana): Programa do governo para regularizar imóveis em áreas urbanas.
Quais impostos devo pagar ao fazer o inventário com contrato de compra e venda?
- ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação): Imposto estadual incidente sobre a transmissão dos bens.
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Imposto municipal incidente sobre a transferência do imóvel, caso a transmissão seja considerada onerosa (compra e venda).
O que é cessão de direitos hereditários? É a transferência dos direitos de um herdeiro sobre a herança para outra pessoa, que pode ser outro herdeiro ou um terceiro. A cessão deve ser feita por escritura pública e requer a anuência dos demais herdeiros.
É possível vender um imóvel durante o inventário? Sim, é possível vender um imóvel durante o inventário, mas é necessário obter autorização judicial ou extrajudicial. A venda pode ser feita por cessão de direitos hereditários ou por compra e venda, dependendo da situação e da concordância dos herdeiros.
Como evitar problemas na compra de um imóvel com contrato de gaveta?
- Realize uma análise de risco detalhada.
- Verifique a situação do imóvel na prefeitura e no cartório de registro.
- Obtenha a anuência de todos os herdeiros.
- Busque orientação jurídica especializada.

Conclusão

Neste artigo, exploramos os aspectos cruciais de como realizar um inventário com contrato de compra e venda, também conhecido como “contrato de gaveta”. Vimos que, apesar da ausência de escritura, é possível inventariar os direitos possessórios decorrentes desse contrato.

É fundamental compreender que o inventário, nesse caso, não transfere a propriedade do imóvel de forma imediata, mas sim o direito de buscar a regularização.
A regularização pode ser feita por meio de usucapião, adjudicação compulsória ou adesão a programas de REURB.
A cessão de direitos hereditários surge como uma alternativa para realizar o patrimônio, exigindo escritura pública e observância do direito de preferência.

Para evitar complicações, é essencial buscar orientação jurídica especializada, reunir todos os documentos relacionados ao imóvel e analisar os riscos envolvidos na transação. A presença de um advogado especialista em direito de sucessões e direito imobiliário pode fazer toda a diferença na condução do processo, garantindo a segurança e a proteção dos direitos dos herdeiros.

Lembre-se: conhecimento é poder. Ao compreender as nuances do inventário com contrato de compra e venda, você estará mais preparado para tomar decisões informadas e garantir um futuro melhor para sua família.

Espero que este guia tenha sido útil e esclarecedor. Se você tiver mais dúvidas, não hesite em deixar o seu comentário aqui em baixo. Seu feedback significa o mundo para nós.