Como fazer Inventário de Imóvel Irregular?

Para realizar o inventário de um imóvel irregular, é necessário identificar a causa da irregularidade, como a falta de escritura pública ou de registro no Cartório de Registro de Imóveis. É possível realizar o inventário tanto pela via judicial quanto extrajudicial, dependendo do consenso entre os herdeiros e da existência de pendências legais. O inventário pode incluir a posse do imóvel, apresentando documentos que comprovem a posse do falecido, como contratos de compra e venda, contas de água, luz e IPTU. A regularização do imóvel pode ser feita durante ou após o inventário, através de ações como a adjudicação compulsória ou usucapião. É recomendável buscar a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário e de família para garantir que o processo seja conduzido de forma eficiente e segura.

Nesse artigo…

O Que é um Imóvel Não Regularizado
O Que Torna um Imóvel “Irregular”
Imóvel Sem Registro em Cartório (Matrícula)
Imóvel sem Contrato de Compra e Venda (Não Registrado)
Outras Irregularidades
É Possível Fazer Inventário de Imóvel Irregular?
Inventário da Posse
Quando o Inventário Não é a Melhor Opção
Como Regularizar Imóveis em Inventário
Adjudicação Compulsória
Ação de Obrigação de Fazer
Usucapião
Outras Formas de Regularização
Passo a Passo para o Inventário de Imóvel Não Regular
Riscos e Cuidados ao Lidar com Imóveis Irregulares
Exemplo: Família Souza e o Sítio Vovó Maria
Mitos e Verdades
FAQ
Conclusão

Inventário de Imóvel Não Regularizado: Guia Completo para Herdeiros

Olá! Se você está aqui, provavelmente está lidando com a complexa situação de um inventário envolvendo um imóvel que não está totalmente regularizado. Sabemos que essa situação pode gerar muitas dúvidas e até mesmo alguma apreensão. Mas não se preocupe, estamos aqui para te ajudar a entender tudo de forma clara e objetiva. Neste guia completo, vamos desmistificar o inventário de imóveis irregulares, mostrando os caminhos e as soluções para que você, herdeiro, possa resolver tudo da melhor maneira possível.

O Que é um Imóvel Não Regularizado?

Primeiramente, vamos entender o que exatamente caracteriza um imóvel como “irregular”. De maneira simples, um imóvel não regularizado é aquele que não possui a documentação completa e atualizada no cartório de registro de imóveis. Isso pode acontecer por diversas razões, e alguns exemplos comuns incluem:

Imóveis sem escritura pública.
Imóveis com contrato de gaveta, que é um contrato particular de compra e venda que não foi registrado em cartório.
Imóveis sem matrícula individualizada, o que é frequente em loteamentos que ainda não foram regularizados.

É crucial entender que, após o falecimento de alguém, o inventário se torna um procedimento obrigatório. É por meio dele que se apura e divide todos os bens, obrigações e direitos do falecido entre seus herdeiros. A não realização do inventário impede a transferência legal da propriedade aos herdeiros, podendo gerar muitos problemas futuros. Portanto, regularizar a situação do imóvel é um passo fundamental para garantir uma partilha justa e sem complicações.

O Que Torna um Imóvel “Irregular”?

Agora, vamos aprofundar um pouco mais sobre os motivos que tornam um imóvel irregular.

Imóvel Sem Registro em Cartório (Matrícula)

A matrícula do imóvel é como se fosse a certidão de nascimento dele, um documento único que contém todas as informações relevantes sobre aquele bem, incluindo sua localização, descrição e histórico de proprietários. É ela que garante a segurança jurídica da propriedade. A matrícula é diferente da transcrição, que era o sistema de registro utilizado antes de 1973.

Como pesquisar a matrícula? Hoje em dia, é possível pesquisar a matrícula de um imóvel online, através de sites como registradores.onr.org.br ou registrodeimoveis.org.br. Você pode fazer a busca tanto pelo endereço do imóvel (indicador real) quanto pelo CPF/CNPJ do proprietário (indicador pessoal).
O que é a matrícula “mãe”? Em alguns casos, principalmente em loteamentos, pode ser necessário encontrar a matrícula “mãe”, que é a matrícula original do terreno que foi desmembrado em vários lotes. A partir dela, você consegue rastrear a história do imóvel.

É importante saber que a matrícula online é mais barata, mas não tem validade jurídica como a certidão. A matrícula serve para consulta e para o advogado analisar o caso.

Imóvel com Contrato de Compra e Venda (Não Registrado)

O famoso “contrato de gaveta” é um dos principais motivos de irregularidade imobiliária. Ele é um contrato particular de compra e venda que, por não ter sido registrado no cartório, não transfere a propriedade do imóvel.

Qual a importância da cláusula de irretratabilidade? Para entrar com uma ação de adjudicação compulsória, que vamos detalhar mais adiante, é fundamental que o contrato de compra e venda possua uma cláusula de irretratabilidade, ou seja, que impede o vendedor de desistir da venda, e o recibo de quitação do imóvel.

Outras Irregularidades

Além da falta de registro e dos contratos de gaveta, existem outras situações que podem deixar um imóvel irregular, como:

Imóveis sem averbação de construção.
Imóveis em áreas de loteamentos irregulares.
Imóveis com problemas na cadeia sucessória, ou seja, quando as transferências de propriedade anteriores não foram feitas corretamente.

É Possível Fazer Inventário de Imóvel Irregular?

A boa notícia é que, sim, é possível fazer o inventário de um imóvel irregular. O que acontece é que, nesse caso, você estará inventariando a posse e os direitos possessórios, e não a propriedade em si.

De acordo com o artigo 1206 do Código Civil, a posse é transmitida aos herdeiros com a morte. Esse direito é chamado de droit de saisine. Portanto, mesmo que o falecido não fosse o proprietário registral do imóvel, seus herdeiros têm direito a essa posse, que pode e deve ser incluída no inventário.

Atenção: É muito importante não confundir posse com propriedade. A posse é um direito que pode ser transmitido por herança, mas a propriedade só se concretiza com o registro do imóvel no cartório.

Inventário da Posse

No inventário da posse, ao invés de colocar os bens na aba de imóveis, você deve abrir um tópico específico para os direitos aquisitivos. Lá, você descreverá o imóvel e os direitos que o falecido tinha sobre ele, como a posse e os pagamentos efetuados.

Além disso, o imóvel deve ser declarado no imposto de renda da mesma maneira que um imóvel regularizado, já que se paga o mesmo imposto na transmissão da posse ou da propriedade.

Quando o Inventário Não é a Melhor Opção

Em alguns casos, o inventário pode não ser o melhor caminho. Isso acontece, principalmente, quando:

Não há matrícula, transcrição ou nenhum outro documento do imóvel.
Não há outro meio de transferir a propriedade, como, por exemplo, quando o vendedor original já faleceu e não é possível localizá-lo.

Nesses casos, a usucapião pode ser a solução mais adequada. Ela é uma forma de adquirir a propriedade através da posse mansa, pacífica e ininterrupta por um determinado período de tempo.

Como Regularizar Imóveis em Inventário

A regularização de um imóvel é um processo que exige análise e atenção, e é recomendável ter clareza sobre esses aspectos desde o início, evitando surpresas.

É essencial analisar cada caso individualmente para decidir se é melhor regularizar o imóvel antes ou depois do inventário. A regularização pode aumentar o valor do imóvel, o que pode ser interessante para uma futura venda ou partilha.

Existem diversas formas de regularizar um imóvel, e as mais comuns são:

Adjudicação Compulsória

A adjudicação compulsória é uma ação judicial ou extrajudicial que visa obrigar o vendedor a transferir a propriedade do imóvel para o comprador, quando este já quitou o valor e o vendedor se recusa a fazer a escritura.

Para isso, é necessário:

Ter um contrato de compra e venda com cláusula de irretratabilidade.
Ter o recibo de quitação do imóvel.

Ação de Obrigação de Fazer

Se o contrato de compra e venda não possuir a cláusula de irretratabilidade ou o recibo de quitação, é possível entrar com uma ação de obrigação de fazer para tentar regularizar o imóvel.

Usucapião

Como já mencionado, a usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel através da posse mansa, pacífica e ininterrupta por um determinado período de tempo.

Como funciona? É preciso comprovar que você ou seu antecessor possuíram o imóvel com intenção de dono, sem oposição de terceiros e por um período estabelecido por lei.

Outras Formas de Regularização

Além dessas, existem outras formas de regularizar um imóvel, como:

Reurb (Regularização Fundiária Urbana): É um conjunto de medidas que visam regularizar loteamentos irregulares.
Desmembramento de matrícula mãe: Consiste em individualizar a matrícula de cada lote, a partir da matrícula original de um terreno maior.

Passo a Passo para o Inventário de Imóvel Não Regular

Para que você possa conduzir o inventário do imóvel irregular da melhor maneira possível, aqui está um guia prático com todos os passos necessários:

Pesquisa e análise da documentação: Comece pesquisando a matrícula do imóvel nos sites indicados e analise todos os documentos disponíveis, como contratos de compra e venda e comprovantes de posse.
Reúna a documentação necessária:
- Documentos pessoais dos herdeiros.
- Certidão de óbito do falecido.
- Comprovantes de posse (IPTU, contas de água e luz).
- Contratos de compra e venda e outros documentos do imóvel.
Defina o tipo de inventário:
- Inventário judicial: Necessário quando há conflito entre os herdeiros.
- Inventário extrajudicial: Pode ser feito diretamente no cartório quando todos os herdeiros são estão de acordo.
Pagamento do ITCMD: O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação é um tributo estadual, que precisa ser pago para que o inventário prossiga. Ele é calculado sobre o valor de mercado do bem.
Partilha dos bens: É a divisão dos bens entre os herdeiros, de acordo com a lei e com o plano de partilha.

Riscos e Cuidados ao Lidar com Imóveis Irregulares

Lidar com imóveis irregulares exige muita atenção, principalmente pelos riscos jurídicos envolvidos. Alguns deles são:

Disputas judiciais com terceiros que se dizem donos do imóvel.
Dificuldade para vender ou financiar o imóvel, por conta da sua situação irregular.

Para evitar esses problemas, é fundamental:

Ser transparente nas negociações, informando a situação do imóvel.
Realizar uma due diligence antes da compra e venda, que consiste em uma análise minuciosa da documentação do imóvel e da situação jurídica do vendedor.
Respeitar o direito de preferência dos herdeiros, no caso de venda do imóvel.

A Importância do Advogado Especializado

Nesse processo todo, contar com um advogado especializado em inventários e regularização de imóveis é fundamental. Esse profissional poderá te auxiliar em todas as etapas, garantindo a segurança jurídica da sua família e protegendo o seu patrimônio.

Como um Advogado Pode Ajudar?

Analisar a documentação e a situação do imóvel.
Definir a melhor estratégia (inventário, adjudicação compulsória ou usucapião).
Acompanhar o processo de inventário.
Realizar a regularização do imóvel.
Garantir segurança jurídica para os herdeiros.
Evitar erros e problemas futuros.

Como Escolher um Advogado Especializado?

Procure por um profissional com experiência em direito imobiliário e sucessório.
Verifique sua reputação e busque recomendações.
Priorize a transparência e a comunicação clara.

Quando Contratar um Advogado?

É recomendável contratar um advogado em todas as etapas do processo, desde a pesquisa e análise da documentação até a conclusão do inventário e a regularização do imóvel.

Exemplo: Família Souza e o Sítio Vovó Maria

Dona Maria, uma matriarca amada, faleceu repentinamente, deixando para seus dois filhos, João e Pedro, um sítio no interior de Minas Gerais. O sítio, batizado carinhosamente como “Vovó Maria”, era o refúgio da família, repleto de memórias afetivas. No entanto, ao iniciarem o processo de inventário, João e Pedro se depararam com um problema: o sítio não possuía escritura pública registrada em nome de Dona Maria.

A propriedade havia sido adquirida há muitos anos por meio de um contrato de compra e venda, mas, por negligência e falta de conhecimento, o registro nunca foi efetivado. Desesperados, João e Pedro buscaram a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário e sucessório, Dr. Lucas.

Dr. Lucas, após analisar a situação, explicou que, apesar da irregularidade, era possível realizar o inventário dos direitos possessórios sobre o sítio. Ele orientou os irmãos a reunirem todos os documentos que comprovassem a posse de Dona Maria ao longo dos anos, como:

Contrato de compra e venda original
Recibos de pagamento do IPTU
Contas de água e luz
Declarações de vizinhos atestando a posse mansa e pacífica do imóvel

Com os documentos em mãos, Dr. Lucas deu entrada no inventário judicial, pois havia divergências entre João e Pedro sobre a divisão dos bens. Durante o processo, o advogado identificou a necessidade de regularizar a situação do sítio para garantir a segurança jurídica da herança.

Dr. Lucas propôs duas alternativas para a família:

Ação de adjudicação compulsória: Caso o contrato de compra e venda estivesse quitado, seria possível obrigar o vendedor original ou seus herdeiros a outorgarem a escritura definitiva.
Ação de usucapião: Se não houvesse contrato ou outros documentos que comprovassem a aquisição, seria necessário comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por um determinado período de tempo.

Após avaliarem os custos e prazos de cada opção, João e Pedro decidiram optar pela ação de usucapião, pois o contrato original se perdeu ao longo dos anos. Dr. Lucas, com sua expertise, conduziu o processo com maestria, apresentando todas as provas necessárias para comprovar a posse de Dona Maria e seus herdeiros.

Ao final do processo, o juiz concedeu a usucapião, e a família Souza finalmente obteve a escritura pública do Sítio Vovó Maria. Com o imóvel regularizado, Dr. Lucas pode concluir o inventário, garantindo que João e Pedro recebessem a herança de forma justa e segura.

A saga da família Souza demonstra que, mesmo diante de um imóvel irregular, é possível realizar o inventário e garantir os direitos dos herdeiros. Para isso, é fundamental contar com a assessoria de um advogado especializado, que irá analisar a situação, identificar as melhores soluções e conduzir o processo de forma eficiente e segura.

Lições da História

Imóvel irregular não impede o inventário: É possível inventariar os direitos possessórios sobre o imóvel.
Documentação é fundamental: Reúna todos os documentos que comprovem a posse do falecido.
Advogado especializado faz a diferença: Busque um profissional com experiência em direito imobiliário e sucessório.
Regularize o imóvel: A regularização garante a segurança jurídica da herança e valoriza o patrimônio.
Usucapião é uma alternativa: Caso não haja contrato, a usucapião pode ser uma solução.

Com conhecimento e planejamento, é possível superar os desafios e garantir que a herança seja transmitida de forma justa e segura, honrando a memória de quem se foi.

Mitos e Verdades: Como Fazer Inventário de Imóvel Irregular

Mito: Não é possível fazer inventário de imóvel irregular. (Incorreto)
- Verdade: É possível realizar o inventário dos direitos possessórios sobre o imóvel, mesmo que este não possua escritura. O que será inventariado são os direitos que o falecido possuía sobre o imóvel.
Mito: O inventário de imóvel irregular é mais barato. (Incorreto)
- Verdade: O imposto cobrado para registrar a posse é o mesmo que o da transmissão de propriedade (ITCMD).
Mito: A falta de registro do imóvel impede a realização do inventário extrajudicial. (Incorreto)
- Verdade: Os direitos aquisitivos podem integrar o rol de bens objeto de partilha tanto judicial quanto extrajudicialmente.
Mito: Usucapião é sempre a primeira opção para regularizar um imóvel irregular. (Incorreto)
- Verdade: A usucapião deve ser utilizada como última alternativa para regularizar o imóvel. Existem outras opções, como a adjudicação compulsória, que podem ser mais rápidas.
Mito: Contrato de compra e venda é suficiente para comprovar a propriedade do imóvel no inventário. (Incorreto)
- Verdade: O contrato de compra e venda é um documento importante, mas não é suficiente para comprovar a propriedade do imóvel. É necessário apresentar outros documentos que comprovem a posse, como recibos de pagamento do IPTU, contas de água e luz, e declarações de vizinhos.
Mito: Se o imóvel não está no nome do falecido, não pode ser incluído no inventário. (Incorreto)
- Verdade: Mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de um terceiro, é possível incluir os direitos possessórios no inventário. O importante é comprovar que o falecido tinha a posse do imóvel.
Mito: O inventário resolve a irregularidade do imóvel. (Incorreto)
- Verdade: O inventário não regulariza o imóvel automaticamente. É necessário tomar medidas adicionais, como a ação de adjudicação compulsória ou usucapião, para obter a escritura pública e registrar o imóvel em nome dos herdeiros.
Mito: Não é preciso de advogado para realizar o inventário de imóvel irregular. (Incorreto)
- Verdade: O auxílio de um advogado especialista em inventários e regularização de imóveis é primordial para que a situação do imóvel seja regularizada. O advogado poderá analisar a situação, identificar as melhores soluções e conduzir o processo de forma eficiente e segura.
Mito: A posse se transmite pelo inventário. (Incorreto)
- Verdade: A posse é transmitida com a morte, não sendo necessário formalizar essa transmissão no inventário.

FAQ: Como Fazer Inventário de Imóvel Irregular?

É possível fazer inventário de imóvel sem escritura? Sim, é possível, mas o processo pode exigir medidas adicionais para comprovar a posse e regularizar o bem. Normalmente, isso inclui reunir documentos e contar com assessoria jurídica para obter a titulação e resolver a situação legal. A partilha de direitos possessórios sobre bens imóveis pertencentes à pessoa falecida é admissível, mesmo que não estejam escriturados.
Quais os riscos de um imóvel sem escritura no inventário? Imóveis sem escritura podem gerar disputas judiciais entre herdeiros e dificultar a venda ou financiamento. Além disso, o processo pode ser mais demorado, e há riscos de contestação por terceiros. Regularizar o imóvel é essencial para garantir segurança jurídica aos herdeiros.
Quais são os documentos necessários para inventário de imóvel sem escritura? Para inventariar um imóvel sem escritura, são necessários documentos como o contrato de compra e venda (se houver), recibos de pagamentos, comprovantes de posse, documentos pessoais dos herdeiros e, idealmente, uma declaração de posse contínua. O apoio jurídico ajuda a identificar e reunir os documentos necessários. Caso haja uma promessa de compra e venda, ela poderá ser utilizada como prova.
Como regularizar um imóvel sem escritura em um inventário? Para regularizar o imóvel, recomenda-se realizar o inventário judicial ou extrajudicial, reunir documentos de posse e buscar um advogado para identificar alternativas legais, como usucapião. O processo exige cuidados para assegurar a propriedade formal.
O que fazer se o imóvel não tem matrícula?
1. Verificar se há transcrição. A transcrição é um regime que existia antes de 1973, e, caso não encontre a matrícula, a transcrição pode auxiliar.
2. Pesquisar por indicador pessoal e real. A pesquisa qualificada de bens é a busca de bens imóveis e outros direitos reais registrados em determinado número de CPF ou CNPJ em uma base compartilhada de cartórios.
3. Analisar a viabilidade da usucapião ou REURB. Caso não encontre a matrícula ou a transcrição, analise a viabilidade de entrar com usucapião ou REURB.
É possível realizar o inventário de um imóvel apenas com o contrato de compra e venda? Não é possível realizar o inventário de um imóvel apenas com o contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda é um documento importante, mas não é suficiente para comprovar a propriedade do imóvel.
Como provar que o imóvel sem escritura era de fato do falecido? Para provar que o imóvel sem escritura era de fato do falecido, é importante tirar suas dúvidas com um advogado especialista em inventário e herança a fim de coletar informações que provem a posse do falecido sobre o imóvel.
Quais são os passos para inventariar um imóvel que não possui escritura pública? Para fazer inventário de imóvel não regularizado e que não possui escritura pública, é necessário que a propriedade esteja regularizada. Caso contrário, o inventário não poderá ser realizado. Sendo assim, é importante regularizar o imóvel por meio da escritura pública ou registro em cartório.
O que acontece se eu não fizer o inventário? Nenhum bem do falecido poderá ser vendido ou dividido, exceto em situações especiais e previamente autorizadas pelo juiz. Até mesmo o aluguel do bem em questão pode sofrer restrições judiciais. Também há previsão de multa sobre o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), o que pode gerar grandes dores de cabeça a todos os envolvidos.

Conclusão

Realizar o inventário de um imóvel irregular pode parecer um desafio complexo, mas, como vimos, é um processo possível e necessário para garantir os direitos dos herdeiros. A chave para o sucesso reside em compreender que, nesses casos, o que se inventaria são os direitos possessórios sobre o bem, e não a propriedade em si.

É crucial reunir toda a documentação que comprove a posse do falecido, como contratos de compra e venda, recibos de pagamento de IPTU, contas de água e luz, e declarações de vizinhos. A assistência de um advogado especializado em direito imobiliário e sucessório é fundamental para analisar a situação, identificar as melhores estratégias e conduzir o processo de forma eficiente e segura.

Lembre-se que a regularização do imóvel é um passo importante para garantir a segurança jurídica da herança e valorizar o patrimônio. A usucapião pode ser uma alternativa viável caso não haja contrato ou outros documentos que comprovem a aquisição.

Ao seguir essas orientações e contar com o apoio jurídico adequado, você poderá superar os obstáculos e garantir que a herança seja transmitida de forma justa e segura, honrando a memória de quem se foi.

O inventário de imóvel irregular é possível, mas exige cuidados.
A documentação comprobatória da posse é essencial.
O advogado especializado faz toda a diferença.
A regularização do imóvel é fundamental para a segurança jurídica da herança.
A usucapião pode ser uma alternativa para a regularização.

Espero que este guia tenha sido útil e esclarecedor. Se você tiver mais dúvidas, não hesite em deixar o seu comentário aqui em baixo. Seu feedback significa o mundo para nós.