Como Fazer Inventário de Imóvel Sem Registro

Para realizar o inventário de um imóvel sem registro, é essencial entender que não se está inventariando a propriedade em si, mas os direitos possessórios sobre o imóvel. O primeiro passo é investigar a fundo a situação do imóvel, reunindo todos os documentos disponíveis, como contratos de compra e venda, recibos de pagamento de IPTU e contas, e escrituras antigas. Em seguida, deve-se verificar se o imóvel possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, buscando por CPF e endereço nos cartórios da região. Caso não haja registro, o inventário da posse pode ser feito, descrevendo o imóvel nas primeiras declarações como posse, pagando o ITCMD e realizando a partilha dos direitos possessórios. Após o inventário, a regularização do imóvel pode ser feita por meio de usucapião, adjudicação compulsória ou REURB.

Nesse artigo…

É Possível Fazer Inventário de Imóvel Sem Registro?
Primeiros Passos: Busca de Documentos
Opções para Regularizar o Imóvel
Inventário da Posse: Passo a Passo
Dicas Práticas e Estratégias Adicionais
Regularização em Vida: A Melhor Prevenção
Exemplo: Família Silva e o Sítio Sem Registro
Mitos e Verdades
FAQ
Conclusão

Inventário de Imóvel Sem Registro: Um Guia Completo para Herdeiros

Você herdou um imóvel, mas descobriu que ele não está registrado? Calma, você não está sozinho! Muitos herdeiros no Brasil se deparam com essa situação. A boa notícia é que, apesar dos desafios, é possível realizar o inventário e garantir os direitos de todos. Mas, para isso, é essencial buscar informação de qualidade e contar com auxílio jurídico especializado.

Neste artigo, vamos te guiar em cada etapa do processo de inventário de imóvel sem registro. Você vai aprender:

Se é possível fazer inventário de imóvel não regularizado.
Como dar entrada no inventário.
Como regularizar um imóvel.
Quais os documentos necessários.

Então, prepare o café e vamos juntos desvendar este tema!

1. É Possível Fazer Inventário de Imóvel Sem Registro?

Sim, é possível, mas com algumas ressalvas importantes. Antes de mais nada, precisamos entender o que significa “imóvel sem registro”. Essa expressão pode se referir a diferentes situações:

Falta de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI): O imóvel nunca foi registrado formalmente.
Imóvel registrado em nome de terceiros: O falecido tinha apenas um contrato de compra e venda, mas não transferiu o imóvel para o nome dele.
Contrato de gaveta ou outros documentos que não transferem a propriedade: O falecido possuía apenas um documento informal de compra.

Nesses casos, o que é inventariado: a posse ou a propriedade? Atenção: você não está inventariando a propriedade em si, mas sim os direitos possessórios sobre o imóvel.

Lembre-se do Direito de Saisine: com o falecimento, a posse é transmitida automaticamente aos herdeiros. Essa posse tem valor econômico e pode ser inventariada. O artigo 1206 do Código Civil garante esse direito.

E o que acontece após o inventário da posse? A necessidade de regularização posterior continua existindo. O formal de partilha que você receberá se refere à posse, não à propriedade. Ou seja, o inventário da posse não regulariza o imóvel. Ele é apenas o primeiro passo.

2. Primeiros Passos: Investigação e Busca de Documentos

O primeiro passo é investigar a fundo a situação do imóvel, “Desconfie da falta de informação”. Peça para ver todos os documentos disponíveis, mesmo aqueles que pareçam “inusitados”. Não descarte nada de cara!

Onde procurar?

Escrituras antigas.
Contratos de compra e venda.
Recibos de pagamento (IPTU, contas de água, luz).
Plantas e projetos do imóvel.
Correspondências e outros comprovantes de endereço.
Contratos em papel de fax (sim, pode acontecer!).

Em seguida, descubra se o imóvel tem matrícula. Faça uma pesquisa no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da região, buscando por CPF e endereço. Seja persistente nessa busca! Investigue cartórios antigos e pergunte sobre a origem da área.

Para facilitar, você pode usar sites como:

Registradores: http://registradores.onr.org.br.
Registro de Imóveis: http://registrodeimoveis.org.br.

Outro ponto importante é encontrar a “Matrícula Mãe”. Essa é a matrícula original de uma área maior, que pode ter sido desmembrada em lotes menores. Consulte vizinhos e verifique seus registros: eles podem te dar pistas valiosas.

3. Opções para Regularizar o Imóvel

Com a documentação em mãos, você terá algumas opções para regularizar o imóvel:

Usucapião: É uma forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada. Existem diferentes tipos de usucapião (extraordinária, ordinária, etc.). Use-a como última ratio, quando outras opções não forem viáveis. Atenção: Se todos os herdeiros concordarem, a usucapião pode ser feita diretamente em nome deles.
Adjudicação Compulsória: É uma ação judicial para obrigar o vendedor (ou seus herdeiros) a outorgar a escritura definitiva. Os requisitos são: contrato de compra e venda quitado e irretratabilidade.
Reurb (Regularização Fundiária Urbana): É um processo promovido pela prefeitura para regularizar áreas urbanas informais. Consulte a prefeitura local para saber se essa opção se aplica ao seu caso.

4. Inventário da Posse: Passo a Passo

Se você optar por fazer o inventário da posse, siga este passo a passo:

Reúna a documentação da posse.
Contrate um advogado especializado.
Dê entrada no inventário (judicial ou extrajudicial).
Descreva o imóvel nas primeiras declarações, indicando que se trata de posse.
Pague o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Realize a partilha dos direitos possessórios.
Emita o formal de partilha (ou escritura pública) da posse.

O que fazer com o formal de partilha? Ele não pode ser registrado no CRI, mas serve como comprovante da posse para fins de usucapião.

5. Dicas Práticas e Estratégias Adicionais

Antes de tomar qualquer decisão, faça uma análise de risco completa:

Custos e benefícios de cada opção (inventário da posse vs. regularização).
Riscos de litígios futuros.
Probabilidade de sucesso na regularização.

Não se esqueça dos aspectos tributários:

Como declarar a posse no imposto de renda.
Implicações fiscais da regularização (ITBI, ganho de capital).
Como evitar a bitributação na regularização.

Mantenha a comunicação transparente entre os herdeiros. Isso evita conflitos e facilita a tomada de decisões.

Se faltar documentação, use estas estratégias:

Obtenha segundas vias de documentos antigos.
Reconstrua a história da posse através de depoimentos de testemunhas.
Realize buscas em cartórios de diferentes regiões.

Lembre-se que é possível inventariar o terreno e regularizar a construção depois. Além disso, regularize o divórcio antes do inventário e tome cuidado com divergências nos nomes dos herdeiros.

Por fim, entenda que é usual que o procedimento de registro do formal de partilha não esteja incluso nos honorários do advogado e seja cobrado à parte. Você pode fazer um “combo” para o cliente do inventário com a regularização, estabelecendo um valor total para os dois serviços.

6. Regularização em Vida: A Melhor Prevenção

Para evitar dores de cabeça futuras para seus herdeiros, incentive a regularização de imóveis ainda em vida. O planejamento sucessório é uma ferramenta poderosa para evitar conflitos e custos desnecessários.

Exemplo: Família Silva e o Sítio Sem Registro

Dona Maria faleceu, deixando para seus filhos, João, Pedro e Ana, um sítio onde viveram grande parte de suas vidas. Acontece que, ao procurarem um advogado para iniciar o inventário, os irmãos Silva descobriram que o sítio não possuía registro em cartório. A situação era a seguinte: Seu avô, pai de Dona Maria, tinha comprado o sítio há muitos anos, mas o negócio nunca foi formalizado com a escritura e o registro no cartório de imóveis.

Preocupados, João, Pedro e Ana buscaram o auxílio da Dra. Beatriz, uma advogada especialista em inventários e regularização de imóveis. A Dra. Beatriz explicou que, apesar de não haver registro, era possível realizar o inventário. “O que vamos inventariar aqui não é a propriedade em si, mas os direitos possessórios que sua mãe tinha sobre o sítio”, esclareceu a advogada.

O primeiro passo foi reunir todos os documentos que pudessem comprovar a posse do sítio por Dona Maria e seu pai. Os irmãos Silva vasculharam a casa antiga e encontraram:

Um contrato de compra e venda antigo, datado da época em que seu avô adquiriu o sítio.
Recibos de pagamento do ITR (Imposto Territorial Rural) dos últimos anos, todos em nome de Dona Maria.
Contas de luz e água da propriedade, também em nome de Dona Maria.
Notas fiscais de pequenas reformas realizadas na casa ao longo dos anos.

Com os documentos em mãos, a Dra. Beatriz realizou uma pesquisa minuciosa nos cartórios de registro de imóveis da região, buscando por matrículas ou transcrições antigas que pudessem estar relacionadas ao sítio. Infelizmente, nada foi encontrado.

“Nesse caso, o mais indicado é realizarmos o inventário da posse”, explicou a Dra. Beatriz. “No inventário, vamos descrever o sítio com todas as suas características e informar que ele é possuído pela família há muitos anos. Assim, vocês herdarão esses direitos possessórios”.

Durante o processo de inventário, a Dra. Beatriz orientou os irmãos Silva a buscarem a regularização do sítio. Eles tinham algumas opções:

Usucapião: Como a família possuía o sítio há muitos anos, sem oposição de ninguém, essa era uma alternativa viável.
REURB (Regularização Fundiária Urbana): Caso o sítio estivesse localizado em uma área passível de regularização fundiária, essa poderia ser uma opção mais rápida e econômica.

Os irmãos Silva optaram por iniciar o processo de usucapião. Com o auxílio da Dra. Beatriz, eles reuniram mais documentos, como declarações de vizinhos confirmando a posse mansa e pacífica da família ao longo dos anos, e deram entrada na ação.

Após alguns anos, a justiça reconheceu o direito de usucapião dos irmãos Silva, e o sítio foi finalmente registrado em nome deles. “Agora, sim, vocês são os proprietários de fato e de direito”, comemorou a Dra. Beatriz. “Podem usufruir do sítio com toda a segurança jurídica”.

Com a propriedade regularizada, os irmãos Silva puderam, enfim, concluir o inventário e realizar a partilha do sítio de forma justa e transparente. A saga da família Silva e o sítio sem registro teve um final feliz, graças à persistência dos herdeiros e ao auxílio de uma profissional qualificada.

Pontos Chaves da História:

Inventário da Posse: É possível inventariar a posse de um imóvel sem registro.
Documentação: Reúna todos os documentos que comprovem a posse do falecido.
Regularização: Busque a regularização do imóvel por meio de usucapião, REURB ou outras medidas.
Auxílio Jurídico: Consulte um advogado especialista em inventários e regularização de imóveis.
Matrícula Mãe: A “matrícula mãe” é o registro original de uma área maior, que foi posteriormente dividida em lotes menores. Se o imóvel que você está inventariando não possui matrícula individualizada, é importante buscar a “matrícula mãe” para verificar a situação da área e a possibilidade de desmembramento.
Se o imóvel não tem matrícula, o que fazer? Se o imóvel não possuir matrícula nem transcrição, é provável que o caso seja de usucapião.

Mitos e Verdades: Como Fazer Inventário de Imóvel Sem Registro

Mito: Não é possível fazer inventário de um imóvel sem registro. (Incorreto)
- Verdade: É possível fazer o inventário da posse do imóvel, ou seja, dos direitos possessórios que o falecido tinha sobre o bem.
Mito: O “contrato de gaveta” é suficiente para comprovar a propriedade do imóvel no inventário. (Incorreto)
- Verdade: O contrato de compra e venda (“contrato de gaveta”) é um documento importante para comprovar a posse, mas não é suficiente para comprovar a propriedade do imóvel.
Mito: Fazer o inventário da posse regulariza automaticamente a propriedade do imóvel. (Incorreto)
- Verdade: O inventário da posse não regulariza a propriedade do imóvel. Após o inventário, é necessário buscar a regularização por meio de usucapião, adjudicação compulsória ou REURB.
Mito: A usucapião é sempre a primeira opção para regularizar um imóvel sem registro no inventário. (Incorreto)
- Verdade: A usucapião deve ser considerada a última opção. É importante verificar se existem outras formas mais rápidas de regularizar o imóvel, como encontrar os antigos proprietários e lavrar a escritura definitiva.
Mito: Qualquer herdeiro pode entrar com ação de usucapião em nome próprio, mesmo que outros herdeiros não concordem. (Incorreto)
- Verdade: A usucapião deve ser feita em nome de todos os herdeiros e do meeiro, a não ser que um herdeiro já possua o tempo necessário para usucapir sozinho.
Mito: Imóveis públicos podem ser regularizados por meio de usucapião. (Incorreto)
- Verdade: Imóveis públicos não são passíveis de usucapião ou outra forma de regularização que não atenda aos interesses da coletividade.
Mito: Não é necessário contratar um advogado para fazer o inventário de um imóvel sem registro. (Incorreto)
- Verdade: A presença de um advogado é obrigatória tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial.
Mito: O valor do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é menor para imóveis sem registro. (Incorreto)
- Verdade: O valor do ITCMD é o mesmo tanto para a transmissão de posse quanto para a propriedade. A alíquota varia de estado para estado (entre 4% e 8% sobre o valor dos bens).
Mito: Se o falecido tinha apenas a posse do imóvel, os herdeiros não têm direito a nada. (Incorreto)
- Verdade: Os herdeiros têm direito à posse do imóvel e podem usucapir e regularizar o imóvel.
Mito: A falta de registro do imóvel impede a inclusão no inventário. (Incorreto)
- Verdade: O bem pode ser levado a inventário, ainda que não exista a escrituração.
Mito: A matrícula “online” possui validade jurídica. (Incorreto)
- Verdade: A matrícula “online” não possui validade jurídica, mas possibilita a visualização e identificação do proprietário registral e custa mais barato.
Mito: Se não houver número de matrícula, não é possível descobrir se o imóvel está regular. (Incorreto)
- Verdade: É possível descobrir se o imóvel está regular pesquisando a transcrição, pesquisando por indicador pessoal e real, e descobrindo a matrícula mãe.

FAQ: Como Fazer Inventário de Imóvel Sem Registro

1. Como fazer Inventário de Imóvel Sem Registro se o falecido só tinha o contrato de compra e venda?

Mesmo que o falecido possuísse apenas o contrato de compra e venda (contrato de gaveta), é possível realizar o inventário, mas o que será inventariado é a posse do imóvel, e não a propriedade em si. Os herdeiros herdarão os direitos possessórios, ou seja, o direito de buscar a regularização do imóvel. Para isso, será necessário reunir o contrato de compra e venda e outros comprovantes de posse.

2. É possível dar entrada no inventário de um imóvel sem registro?

Sim, é possível. No entanto, é importante estar ciente de que a regularização do imóvel será necessária para a conclusão do inventário e transferência efetiva da propriedade. O inventário poderá ser feito sobre a posse do imóvel.

3. Quais documentos são necessários para dar entrada no inventário de um imóvel sem registro?

É necessário reunir o máximo de documentos que comprovem a posse do imóvel pelo falecido, tais como:

- Contrato de compra e venda (se houver).
- Comprovantes de pagamento de água, luz, telefone e IPTU.
- Notas fiscais de reformas realizadas no imóvel.
- Fotos antigas da propriedade.
- Escrituras antigas e outros comprovantes de endereço.
- É importante apresentar também os documentos pessoais do falecido e dos herdeiros.

4. Como regularizar um imóvel sem registro para fins de inventário?

Existem algumas opções para regularizar um imóvel sem registro:

- Usucapião: É uma forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada.
- Adjudicação compulsória: É uma ação judicial para obrigar o vendedor (ou seus herdeiros) a outorgar a escritura definitiva.
- REURB (Regularização Fundiária Urbana): É um processo promovido pela prefeitura para regularizar áreas urbanas informais.

5. O que acontece se o imóvel estiver registrado em nome de um terceiro?

Nesse caso, é preciso localizar o proprietário registral (ou seus herdeiros) e solicitar a outorga da escritura definitiva em favor do falecido (ou dos herdeiros). Se o proprietário se recusar, é possível entrar com uma ação de adjudicação compulsória.

6. Quais os custos para fazer o inventário de um imóvel sem registro?

Os custos do inventário de um imóvel sem registro são os mesmos de um inventário comum:

- ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação): A alíquota varia de estado para estado (entre 4% e 8% sobre o valor dos bens).
- Custas judiciais (no caso de inventário judicial).
- Honorários advocatícios.
- Custos com a regularização do imóvel (que podem variar dependendo da forma de regularização escolhida).

7. Preciso de um advogado para fazer o inventário de um imóvel sem registro?

Sim, a presença de um advogado é obrigatória tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial. O advogado irá orientar os herdeiros em todas as etapas do processo e garantir que seus direitos sejam preservados.

8. O que é a “matrícula mãe” de um imóvel?

A “matrícula mãe” é o registro original de uma área maior, que foi posteriormente dividida em lotes menores. Se o imóvel que você está inventariando não possui matrícula individualizada, é importante buscar a “matrícula mãe” para verificar a situação da área e a possibilidade de desmembramento.

9. Se o imóvel não tem matrícula, o que fazer?

Se o imóvel não possuir matrícula nem transcrição, é provável que o caso seja de usucapião.

Conclusão

Como vimos, a ausência de registro de um imóvel não impede a realização do inventário. No entanto, é crucial entender que, nesses casos, o que se inventaria são os direitos possessórios, e não a propriedade em si. A regularização do imóvel, portanto, torna-se um passo adicional e fundamental para garantir a segurança jurídica e a plena disposição do bem.

Pontos-chave a serem lembrados:

Inventário da Posse: É possível realizar o inventário dos direitos possessórios, conforme previsto no artigo 1.206 do Código Civil.
Documentação é Essencial: Reúna todos os documentos que comprovem a posse do falecido, como contratos de compra e venda, recibos de pagamento de impostos e contas de consumo.
Atenção à Regularização: Após o inventário, busque a regularização do imóvel por meio da usucapião, adjudicação compulsória ou REURB.
Procure um Especialista: Consulte sempre um advogado especialista em inventários e regularização de imóveis para orientá-lo em cada etapa do processo e evitar surpresas desagradáveis.
Matrícula Mãe: Caso não encontre a matrícula individualizada do imóvel, procure pela “matrícula mãe”, que pode conter informações importantes sobre a origem da propriedade.
Usucapião como Última Opção: A usucapião deve ser considerada a última alternativa, após esgotadas as demais possibilidades de regularização.
Mitos e Verdades: Desmistifique as crenças errôneas sobre o tema, informando-se sobre os mitos e verdades relacionados ao inventário de imóvel sem registro.

Lembre-se de que cada caso é único e exige uma análise detalhada. As peculiaridades de cada imóvel e as circunstâncias familiares podem influenciar a escolha do melhor caminho a seguir. Portanto, o auxílio de um profissional qualificado é indispensável para garantir que o inventário e a regularização do imóvel sejam realizados de forma eficiente e segura.